去年在美股市場風頭強勁的搜房網(wǎng)，最近遭遇國內(nèi)地產(chǎn)中介的集體“圍剿”。

　　自此前杭州、青島、北京等地中介聯(lián)盟呼吁抵制搜房后，6月18日，深圳中原、美聯(lián)等四大中介聯(lián)手，要求搜房降低端口費，并宣布停止與搜房電商在新房上的合作。

　　房地產(chǎn)中介與搜房、安居客等垂直類房產(chǎn)網(wǎng)站本是一條鏈上的地產(chǎn)服務機構，但在樓市下行時期，二手房市場備受打擊，成交低迷已持續(xù)數(shù)月，而降價調(diào)整或剛剛開始，導致雙方的“和諧”被打破，利益之爭擺上了桌面。

　　馳創(chuàng)數(shù)碼認為新房快速增長時期即將過去，大中城市二手房將逐漸占據(jù)主導地位，但二手房服務機構與消費者的需求尚有較大差距。搜房網(wǎng)主要面向二手房經(jīng)紀機構開發(fā)的核心產(chǎn)品“搜房幫”，其盈業(yè)模式是收取端口費，但僅限于房源信息發(fā)布，并不能解決交易雙方的真實性問題，虛假房源仍充斥網(wǎng)絡；另一方面，大型中介機構正在嘗試建立自己的互聯(lián)網(wǎng)平臺，與搜房、安居客競爭。二手房服務平臺即將迎來大變局。

　　端口費之爭

　　6月18日上午10時，中原地產(chǎn)、世華地產(chǎn)、中聯(lián)地產(chǎn)和美聯(lián)物業(yè)組成深圳中介聯(lián)盟，目標直指搜房網(wǎng)。

　　“這次抗議的焦點就是搜房幫端口套餐的持續(xù)升級引發(fā)的，”據(jù)中介人士介紹，近年來，搜房網(wǎng)通過端口版本的提升來促成端口費的加價，從搜房幫60到搜房幫600，2008年至今，相應端口費用從每月每人60元一路飆升到600元。

　　作為搜房二手房的主力產(chǎn)品，幾乎大中型中介公司經(jīng)紀人人手一個端口，天天到搜房幫刷房源。套餐的級別越高，可發(fā)布房源的數(shù)量和刷新的次數(shù)越多。

　　與此類似的是，之前的3月份，諸多中介與安居客戰(zhàn)爭的焦點是“競價排名”，即按點擊收費，付費越多，搜索房源排名越靠前。

　　在易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱看來，搜房端口套餐與安居客競價排名，都是當前尚未成熟的中介行業(yè)白熱化甚至惡性競爭下的產(chǎn)物，是市場選擇的結果。市場好的時候，中介可以去競價抬高套餐費，但市場下行，各家均承受不起了，紛爭即由此產(chǎn)生。

　　深圳中介聯(lián)盟提出諸多訴求：搜房只能在深圳市場銷售中介聯(lián)盟認可的60版、120版端口產(chǎn)品；給中介聯(lián)盟各家公司提供各版本端口的價格在現(xiàn)有折扣上再給予五折；停止對APP產(chǎn)品額外收費等。

　　中介聯(lián)盟表示，如果搜房無法滿足所提要求中的任一項，中介聯(lián)盟與全國各地方中介公司將采取統(tǒng)一行動，終止與搜房的合作。

　　杭州市中介抵制時，搜房CEO莫天全曾給出了和解方案：端口費各套餐6折并給中介戰(zhàn)略合作伙伴1000萬低息貸款支持。但丁祖昱認為，中介的訴求不僅僅在于打折，而是希望回到60版甚至更低。此外，各家中介的訴求并未達成共識。丁祖昱指出，中介與搜房的條件差距很大，預期雙方的戰(zhàn)爭短期內(nèi)不會結束。

　　搜房模式之弊

　　在巴西世界杯開戰(zhàn)的同時，搜房網(wǎng)在美國納斯達克的股價爆跌20%，而其同行樂居股價也受到影響。香港一投行人士透露，近期評級機構下調(diào)了搜房股票的評級。

　　搜房網(wǎng)是中國最大的房地產(chǎn)垂直門戶網(wǎng)站，擁有近3500萬注冊用戶。它的營收由在線廣告、房源發(fā)布和電子商務三部分構成。

　　其中，房源發(fā)布來自中介。房地產(chǎn)中介通過支付一定費用獲得搜房網(wǎng)提供的端口。通過端口，中介公司可以將房源信息推送到搜房網(wǎng)前臺，供購房租房者搜索、瀏覽。

　　數(shù)據(jù)顯示，搜房網(wǎng)房源發(fā)布業(yè)務收入從2008年的1600萬美元漲到2013年的1.62億美元，6年漲了9倍。2013年，此項收入占搜房網(wǎng)營收的29.5%。

　　同期，房地產(chǎn)中介為每個端口支付的費用從幾十元漲到了幾百元，而每個端口帶來的收益并沒有成倍上漲。在房價上漲、成交活躍的時候，中介基本不會抱怨，當成交低迷時端口費就成為不能承受之重。

　　2014年以來，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，二手房成交量連續(xù)下滑。1-5月杭州主城區(qū)二手房成交套數(shù)8055套，同比下降近52%；5月北京二手房住宅簽約量為7272套，為2009年以來同期最低；5月深圳二手房成交套數(shù)為5531套，環(huán)比下跌8.23%，同比下降22.95%。在這樣嚴峻的形勢下，房產(chǎn)中介的生存狀態(tài)已然受到威脅，“關店、裁員、降成本”——中介應對危機的三部曲又一次全面啟動。

　　“資本市場的反應并不過分。”上述投行人士認為，在房地產(chǎn)市場前景難料的情況下，搜房網(wǎng)、安居客接連受到大型房產(chǎn)中介聯(lián)合抵制，暴露了線上、線下商家之間的深層矛盾及房地產(chǎn)電商議價能力的不足。

　　互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人士介紹了美國Zillow公司與搜房網(wǎng)的不同。Zillow作為美國最大的房地產(chǎn)信息發(fā)布公司，其運營的核心在于搭建一個真正的房價評估系統(tǒng)，為買賣雙方構建平臺，而不僅僅是一個房源展示；此外，其對經(jīng)紀人的收費模式為發(fā)布房源免費，更多的是通過增值業(yè)務包收取費用；同時，也對房源信息的真實性進行監(jiān)控，以讓買賣雙方更好知道區(qū)域真實的房價。

　　互聯(lián)網(wǎng)“免費”的思維在其Zillow平臺上得到充分應用，充分實現(xiàn)攜C以令B，從而獲得更多的流量、真實的交易數(shù)據(jù)等。而搜房網(wǎng)的房源發(fā)布量雖然占據(jù)中國50%左右的市場份額，但并不對房源真實性進行監(jiān)控，也沒有建立一個房價評估系統(tǒng)，并未為買賣雙方搭建一個更好更專業(yè)的平臺。因此市場也不由它說了算。

　　二手房市場變局

　　丁祖昱指出，刷新房源成為主流模式，說明中國房地產(chǎn)中介行業(yè)還很不成熟，重復房源、虛假房源充斥互聯(lián)網(wǎng)。以青島為例，下架之前有25-30萬套房源，下架之后還有四五萬套房源，但整個2013年青島才成交二手房3.77萬套，可見原來的25-30萬套房源大部分是虛假或重復房源。

　　“按端口或點擊收費，搜房網(wǎng)、安居客們沒有動力去杜絕虛假信息。”互聯(lián)網(wǎng)觀察人士指出， 搜房網(wǎng)二手房房源發(fā)布實際上是從中介手中搶蛋糕，是典型的零和博弈。

　　中介與搜房之戰(zhàn)的背后，滿足用戶需求的方式在發(fā)生轉移。當鏈家、我愛我家、中原、21世紀不動產(chǎn)(1.3, 0.03, 2.36%)這些大型經(jīng)紀機構從過去單純的信息搜集匹配、小本經(jīng)營，發(fā)展到具備品牌影響力和數(shù)百家連鎖店的時候，勢必通過特有的服務模式爭取更多的市場；當上游平臺無法提供更好的服務，這些經(jīng)紀機構自發(fā)創(chuàng)造和逼迫上游革新的力量也會越來越大。

　　更深層次的行業(yè)變局則正在發(fā)生：大中城市將進入二手房主導時代。

　　數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)化率越高，二手房成交量越大。例如，深圳2013年二手房成交面積與一手房成交面積比例為170%。城市化進程相對較弱的天津、成都、杭州、南京等一批二線城市，很快也將步入二手房超越新房的時代。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推進，也將對二手房市場產(chǎn)生重大影響。

　　對于垂直互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站來說，中介的底氣在于它擁有大量房源。如果搜房、安居客、58同城(46.73, 1.11, 2.43%)能夠在房源這一層通過互聯(lián)網(wǎng)的手段截斷上游，中介行業(yè)將迎來徹底的變局。大中介將消亡大半，執(zhí)證經(jīng)紀人的時代將到來。

　　但另一方面，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺可復制性太強，在深圳、北京和上海，品牌二手房經(jīng)紀公司已開始搭建自己的互聯(lián)網(wǎng)平臺。深圳世華地產(chǎn)有關人士向21世紀經(jīng)濟報道記者透露，世華地產(chǎn)新版Q房網(wǎng)已于近日正式上線。搜房、安居客等將面臨更多的競爭。(編輯 徐煒旋)

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